下轮牛市2021启动 楼市迎来新的大变局？

最近在超强支持力度下，很多城市的楼市出现了回暖迹象，于是有些人又在说房地产市场新的大变局来了。这意思是说房地产又要走牛了？

对此我是不以为然的。

房地产行业是具有周期性的，而且通常这个周期性还挺长的，不可能这快就能够“空翻多”。未来市场逐渐走出“L”型的态势概率比较大。

我们仔细分析一下，决定房地产周期性变化的主要+因素有人口的变化、城市化率的变化、土地的供应、房子的使用寿命等因素。

说到这里，肯定有人会说，还会收到货币与信贷政策的影响。房地产市场诚然会受到这个因素的影响，但我恰恰认为这个因素相对于上述几点是影响最弱的。

对于楼市来说，人口的变化是最重要的因素。住房需求的增长是来自于人口的增加，尤其是城市人口的增加。过去国内楼市的大牛市实际上是享受到两次“婴儿潮”时期带来的人口红利的影响，尤其是80年代那次“婴儿潮”的影响。

而如今国内人口已经进入了负增长，这个因素将会成为国内房地产市场头顶一柄达摩利斯剑，会对房地产市场的预期产生重大影响，并最终会影响住房需求。任何行业，需求的萎缩对行业的影响都是巨大的，房地产也不例外。

至于城市化率这个话题，简而言之，就是城市化率达到一定水平，其增长速度会降低，甚至会出现“逆城市化”现象。

土地供应会影响住房的供应。当然这个确实是可以通过供地计划来调节的，而且一些城市已经付诸行动了。但这里想强调的，国内的房地产市场再也难出现住房供应短缺的现象了。房地产市场已经由过去的供不应求转变为供大于求，这也是房地产市场目前最显而易见的大变化。

最后说说房子使用寿命的问题，之前很少谈及这个意思，是因为这个因素对短期市场的影响比较小，而且大家都习惯性的忽略这个问题。实际上，如果要去探讨房地产行业周期性的问题，房子的使用周期也是一个很重要的因素。比如说等到2010-2019年这10年里建的房子出现了整体性的更换需求的时候，或许国内房地产又有可能走出一波小牛市，但是这个时间是相当漫长的。

最后，我想说的是房地产这几年已经发生一次大变局，未来大概率会沿着这个趋势运行相当长一段时间下轮牛市2021启动，没有那么容易又来一次大变局的。